Steuerliche Hinweise

Bei Immobilien, die in einem in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet oder städte-baulichen Entwicklungsgebiet liegen, können nach Maßgabe der §§ 7 h oder 10 f EStG die Sanierungskosten in Abzug bringen.

Der Kaufpreis ist zum Zweck der Ermittlung des Abschreibungsvolumen in Grund und Boden, Altgebäude sowie begünstigte Kosten nach § 7h EStG aufzuteilen. Erfahrungsgemäß entfällt dabei ein Anteil von ca. 65 % auf die begünstigten Kosten. Insoweit handelt es sich allerdings um eine Schätzung, da die tatsächliche Höhe der Bemessungsgrundlage für die erhöhte Abschreibung erst nach Abschluss der Baummaßnahmen durch die Sanierungsverwaltungsstelle und das Finanzamt verbindlich festgestellt wird. Folglich besteht das Risiko, dass ein niedrigerer Wert als 65 % zum Ansatz kommen kann. Nach derzeitiger Rechtslage beträgt die erhöhte Abschreibung nach § 7 h EStG 9 % für einen Zeitraum von 8 Jahren - beginnend im Jahr der Beendigung der Baumaßnahmen - sowie 7 % für weitere 4 Jahre. Damit ist dieser Kaufpreisanteil nach 12 Jahren zu 100 % abgeschrieben. Diese erhöhte Abschreibung kann nur bei vermieteten Wohnungen in Anspruch genommen werden. Daneben wird der Kaufpreisanteil für das Altgebäude mit 2,5 % jährlich linear abgeschrieben.

Sofern die Erwerber ihre Wohnungen selbst nutzten, kann nach § 10 f EStG die nach § 7 h EStG begünstigten Kosten mit jährlich 9 % für einen Zeitraum von 10 Jahren als Sonderausgaben geltend machen.

Es wird darauf hingewiesen, dass für die Wohnungen im Dachgeschoss die anfallenden Kosten grundsätzlich nicht nach § 7 h bzw. 10 f EStG begünstigt sind, da es sich hierbei überwiegend nicht um Kosten der Instandsetzung bzw. Modernisierung eines Wohnungsbestandes, sondern um die Schaffung von neuen Wohnraum handelt. Für diese Wohnungen werden von den Finanzämtern in der Regel keine abschreibungsfähigen Herstellungskosten anerkannt. Dies gilt auch für die anteiligen Kosten der Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Eine endgültige Anerkennung durch das Finanzamt für die anteiligen Kosten müsste ggf. gerichtlich geltend gemacht werden. Die Sanierungsverwaltungsbehörde setzt für die Ausbaukosten des Dachgeschosses pauschal einen Betrag von 850 €/m² an. Für die Maisonette-Wohnungen im 4. Obergeschoss bzw. Dachgeschoss des Seitenflügels gilt das Vorgenannte für die Flächen im Dachgeschoss entsprechend. Für die Flächen im 4. Obergeschoss sind die Sanierungskosten wie für die anderen Wohneinheiten abschreibungsfähig.

Für die hier geplanten Gewerbeeinheiten wird ein Teil der Fläche im Souterrain neu geschaffen. Für diese betroffenen Souterrainflächen gelten die Ausführungen zu den Dachgeschosswohnungen entsprechend. Die Sanierungsverwaltungsstelle setzt einen Betrag in Höhe von 400,- € je m² betroffener Fläche pauschal an.

Die vorstehenden Ausführungen stellen lediglich eine allgemeine Information dar und ersetzen insbesondere keine steuerliche Beratung. Von daher wird empfohlen vor einem Erwerb einer Wohnung den Rat eines Steuerberaters einzuholen.